房地产地产股“画龙”房企创新变现模式“点睛”

不动产收益率和价格倒挂趋势寻顶,催生房企变现模式创新;2018年为基本面小年和转折年,预计销量下降5~10%,新开工降至0%上下,投资增长0~5%,乐观情境下13个试点城市租赁住房将拉动投资增长约1-2%;地产股大年!板块超额收益区间渐近,部分绩优蓝筹提前出现配置窗口。

不动产收益率和价格倒挂趋势寻顶,催生房企变现模式创新。包括REITs在内的创新金融工具并非仅仅融资,核心仍是提高周转,是城镇化高速发展后半段倒逼的结果,开发商在经历“开发+销售” 到“开发+销售+持有+金融”的变迁,收益率和物业价格的倒挂接近顶部,倒逼房企“变现模式”创新。

基本面小年和转折年。居民去杠杆及行政性限制短期仍将延续,按揭利率上行使得一/二/三四线城市的销量上行轮动结束,意味着全局销量18H1面临休整,预计2018年全国销量将下降5~10%,房价滞后销量回调、观望情绪逐渐释放叠加利率或企稳使得销量底部大概率出现在18 Q2-Q3,全年呈“宽U型”走势,一/二/三四线依次触底,维持行业供需关系改善的顶部在19年的判断。销量下行决定新开工趋势,但低库存亦有托底,预计全年新开工降至0%上下,呈“宽U型”走势。房地产开发投资主要由拿地及建安构成,明年拿地是小年,而净施工面积低增长、施工速度继续下行、价格涨幅回落亦将导致建安投资继续放缓,预计全年开发投资增长0~5%,前高后低。

租赁迎发展年,乐观情境下试点城市将拉动明年新开工和投资均增长约1-2%。我国流动人口规模庞大,伴随住房制度变革,租赁市场发展空间巨大,尤其是规模化品牌企业,开发商和中介商将孕育为集中式和分散式租赁龙头。乐观情景下,预计北上广租赁住房建设将拉动全国新开工和开发投资分别增长0.8%和1%,13个试点城市合计拉动全国新开工和投资均增长1-2%左右(拉动建安投资增长0.7%),不确定性在于规划完成力度和对纯商品房的挤出。

18年或是地产股大年!房地产上下游短周期面临供需关系滞后调整,周期轮动或重回地产板块;全局销量同比底部进入可视范围、重点城市销量边际改善、政策面对于一/二/三四线城市的边际影响将先后减弱,长效机制难成大杀器,且按揭利率或将小周期见顶,18年或是地产股大年,板块超额收益区间渐近,部分绩优蓝筹提前出现配置窗口。基本面组合首选资源型蓝筹【华侨城A(行情000069,诊股)等】、周转型蓝筹【金地/保利等】、周转型弹性品种【阳光城(行情000671,诊股)/泰禾等】。租赁/REITs/国改/大区域等主题仍需重视,关注【嘉宝】,其余组合见正文。部分中小票已具备安全边际,可再平衡配置,关注【苏宁环球(行情000718,诊股)/南山控股(行情002314,诊股)等】。

风险提示:流动性波动风险加大、长效政策超预期。

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